买房问答 Buying Q/A
外国人全款买美国房产的流程和手续是什么？
在美国现金购房会比较快，手续快至14天-30就完成。在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。全款购房分为8个步骤，具体情况如下:
- 初步会面
a. 选定买方经纪人 - b. 决定购买房子的区域及条件
- 寻找理想的房屋. 可上本网 http://www.soufunusa.com 站查询最新房源
b. 或请经纪人挑选上市屋资料 - 找到合适的房屋. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额
b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%)
d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价 - 购房合约被双方同意接受a. 双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续
b. 订金送交公正公司
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告 - “房屋检查保护期”完成事项. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c.准备好火险保险报价 - 完成过户公证手续a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司
b. 银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d.由公证公司支付所有费用 - 取得钥匙完成过户. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。 - 取得房产证. 通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证
外国人贷款买房流程
- 初步会面
a. 选定买方经纪人
b. 决定购买房子的区域及条
c. 选定贷款公司 - 审核贷款条件
a. 选定贷款经纪，并查核信用分数
b. 选择合适的贷款计划
c. 取得贷款预准信 - 寻找理想的房屋
a. 可上本网站 http://www.soufunusa.com 查询最新房源
b. 或请经纪人挑选上市屋资料 - 找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额
b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%)
d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价。 - 购房合约被双方同意接受
a. 双方达成协议后，即由第三方公证公司进行买卖过户手续
b. 订金送交公证公司
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告 - 提出贷款申请
提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款证明、工作证明、报税记录。 - “房屋检查保护期”完成事项
a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c.准备好火险保险报价 - 8. “贷款保护期”完成事项
a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
c. 获准贷款后，与公证公司约定时间签署贷款文件 - 完成过户公正手续
a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司﹔
b. 银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d.由公证公司支付所有费用 - 取得钥匙完成过户
a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。 - 获得房产证
通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证
一个典型的房地产买卖流程图
买房过程中的常见术语
MLS（multiple listing service)：上市房地产综合信息服务网（这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台）
listing ：挂牌上市房屋
open house: 向众人开放的上市屋
make offer：报价
purchase agreement：购房协议书
counter offer: 还价
addendum：附加条款
deposit：押金（报价时支付的诚意金，一般是牌价的3%）
down payment：首付
interest rate：利率
loan amount ：贷款额
all cash offer：全现金购买报价
30 years amortization：30年分期付款
purchase price：购买价
offer accepted：购买协议被接受（协议接受价）
open escrow ：进入过户过程
cancel escrow：取消合约（终止转户过程）
contingency：附带条件
loan contingency：贷款附带条件，但现金购买则不需要
appraisal contingency：估价附带条件
home inspection contingency：房屋检查附带条件
注：一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies（取消所有附带条件），也就是说如果在17天之内，贷不到款，或专家估价不到位，或房屋检查后不满意，买方都可以取消合约，拿回定金。
disclosure：告白书 , 交易之前，卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。
how to hold title：产权的持有方式（有四种
joint tenancy：联合持有财产权（可为任何人数，也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式）
tenancy in common：共同持有财产权（可为任何人数）
community property：夫妻共有财产权（仅限于夫妻）
community property with right of survivorship：可由配偶继承的夫妻共有财产权（仅限于夫妻）
title insurance：产权保险
preliminary title report：产权认证初步报告
home inspection;检查房屋
termite inspection：白蚁害虫检查
termite repair：白蚁害虫处理
home warranty：房屋保修保险（这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险）
HOA（home owners association）：社区管理费
Mello Roos：特殊附加税
property tax：房地产税
home owners insurance：屋主保险费
loan document：贷款材料（指有关合同、法律文件等）
close escrow：结束转户过程（转户过程一般为30-45天，现金买卖可缩短）
record：存档备案（指在政府机关登记备案而成为真正的屋主）
buyer：买房人，买方
seller：卖房人，卖方
real estate agent ：房地产经纪人/代理人（不一定是美国地产协会会员）
Realtor：房地产经纪人（同时也是美国房地产协会会员）
real estate consultant（房地产经纪人，专家顾问）
listing agent：卖房经纪人
buyer’s agent ：买房经纪人
lender：贷款行
loan broker：贷款代理人（或公司）
escrow officer：过户公证人员
escrow company ：过户公证公司
title company：产权公司
home inspector ：房屋检查专家
appraiser：估价师
美国各种房产类型
独立屋 – Single Family Residence:
独栋的单家庭别墅，对应独栋多户别墅(Multiple Family Residence)。一块地上只有一栋独立的房子。有前院（front yard），后院（back yard），车库（garage），车道（driveway）。房主拥有房子产权和土地。一般有车库。车库有分离（detached)，连体（attached)，和一体（integrated)几种。有独立的产权。
联体房 – Townhouse:
也叫城镇屋，一般是两家共用一堵墙的别墅，在大陆叫联排别墅。大部分的联体房有社区管理费，少部分联体房没有社区管理费。连排屋拥有地和前院，后院。
康斗 – Condominium:
缩写Condo，是一种土地产权归小区业主或者业主管理委员会共同所有的公寓，土地产权按户均分，但是有社区管理费（HOA – Home Owner Association），没有房产税，这种公寓一般是只有左右邻居，但也有上下邻居的情况。
公寓 – Apartment:
一般是一个业主建设的多套公寓，主要用于出租，社区内住户共享公共区域，很多都是多层的，少数单层独门独户的，市面上很少销售。一个建筑有多个单元，一般有停车场，洗衣房。整个建筑有一个产权。每个单元出租给住户。一般四个单元以上的算商业房产。多单元房和公寓楼一般只做投资出租用。
独栋多家庭别墅 – muti-family house：外形与独栋别墅相似。一般为2-3层建筑，带前后院。建筑内有2-4个独立的单位。每个单位有独立的厨卫及电，气表。一般业主住其中一个单位，出租其余的单位用来交付贷款。是一种比较普遍的自住及投资物业。多家庭别墅也适合大家庭居住。比如父母，兄弟姊妹家庭，同住一栋楼，方便互相照顾，但又有自己的空间。
商住房 – Commercial Residential:
既是居住又可以作为商业用途的房产。
度假屋 – Timeshare:
多人合买的度假房产，一年中按时段居住。
活动房 – Mobile Home:
可以移动的房产，但是很多底部都有固定，这种房子没有土地产权。
投资房 – Income Residential:
主要用来出租赚取收入的房产
土地 – Land:
纯地皮, 其上无房屋。地皮面积单位用平方英尺，或英亩。英尺和英亩到平方米的换算是：一平方英尺是0.093平方米。一英亩是4047平方米。
什么是房地产税(Real Estate Tax or Property Tax)？
房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目。每个州，每个郡，每个城市都有不同的地税税率， 但通常是在您房购买价的1.1% – 1.5% 之间。
美国房地产产权的持有方式比较
|
美国房地产产权的持有方式 |
||||
|
共同持有物业权 |
联合持有物业权 |
夫妻共有财产权 |
–夫妻共有财产– |
|
|
持有者 |
可为任何人数(可以是夫妻) | 可为任何人数(可以是夫妻) | 仅限夫妻 | 仅限夫妻 |
|
分配方式 |
所有权利益可分为任何均等或不均等份数 | 所有权利益必须平均分配 | 持有权和管理利益必须平均分配 | 持有权和管理利益必须均等 |
|
产权 |
每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权 | 必须有统一的产权和时间(订立在同一文件里) | 产权共同持有.各自的利益是分开的,但管理是统一的 | 产权共同持有.利益是个别的,但管理是统一的.产权上必须明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权 |
|
持有方式 |
均等持有权 | 均等持有权 | 共同持有人享有均等的管理和控制权 | 共同持有人享有均等的管理和控制权 |
|
转让 |
共同业主可各自转让自己持有的产权 | 如持有人之一独自转让其产权,则联合持有方式便告结束 | 不动产转让需要配偶的书面同意,除非一方死亡,否则,个别利益不得转让 | 不动产转让需要配偶的书面同意,除非一方死亡,否则,个别利益不得转让 |
|
购买人的身分 |
购买人成为物业共同持有人之一 | 购买人成为物业共同持有人之一 | 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产 | 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产 |
|
亡故 |
共同持有人亡故时产权按遗嘱转移给继承人或受益人,无配偶继承取得权 | 联合持有人亡故时,其利益终止,且不得按遗嘱处分.继承人将持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认 | 配偶之一亡故时50%可按遗嘱转移给受遗赠人或由配偶继承 | 配偶之一亡故时,其利益结束,且不得按能透过遗嘱处分.其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认 |
|
继承人的身分 |
受遗赠人或继承人成为共同持有人 | 最后一名存活者持有100%产权 | 如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间 | 购买人仅可购买夫妻共有财产的全部产权不得购买部分产权 |
|
债权人的权力 |
共持有人之利益可依其债权人之意签名出售.债权人成为共同持有人之一 | 联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售.联合持有的形式便告结束,债权人成为共同持有人之一 | 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担.共同持有人的利益不得分别出售,物业可整个签名出售以偿还债务 | 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担.共同持有人的利益不得分别出售,物业可整个签名出售以偿还债务 |
|
产权推定 |
除夫妻购买外,在有疑问的情况下请咨询 | 必须明确写出不受认同 | 法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产 | 自2001年七月一日起,不在使用产权推断.法规规定屋契上必须注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权] |