根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors，简称C.A.R.) 17日出炉的报告，由于抵押贷款利率再次上升，加州三月独立屋销量下降。不过，房价持续上涨，房价中位数创下七个月来新高。

以季节调整年化率计算，3月独立屋销售总量为26万7470套，比2月的29万20套下降7.8%，比2023年3月的27万9700套下降4.4%。此外，在过去几个月中，加州售价100万元或以上的房屋，销售情况相对好于该州价格较低的房屋。100万元及以上的房屋销量，3月同比增长9.9%，而50万元以下房屋销售量，则小幅下滑2.4%。

C.A.R. 总裁Melanie Barker表示：「虽然3月房屋销售量失去动力，但房地产市场仍然具有竞争力，可以看到全州独立屋房价中位数达到七个月来的最高水平，而房屋从上市到卖出的速度，比去年同期更快」。根据C.A.R.的说法，在供应方面，市场持续改善，随着越来越多的卖家开始接受新常态，市场上挂牌的房产数量，正在不断增加。

3月全州独立屋房价中位数较去年同期强劲上涨，从2023年3月的79万3260元，攀升至2024年3月的85万4490元，上涨幅度为7.7%，这是加州房价连续第九个月上涨，3月也是过去12个月内，独立屋房价中位数第11次超过80万元的月份。

从各区域销售量来看，除中央海岸（Central Coast）之外的所有地区，房屋销售量均较去年同期下降。其中，中央谷地区（Central Valley）降幅最大，为9.6%；其次是南加州降幅7.8%；旧金山湾区降幅5.4%；远北地区（The Far North）降幅4.0%。与之相反，中央海岸的销售量，较去年增长7.2%，该地区四个县中，有两个县的销售额较去年同期成长两位数。

在加州58个县中，有33个县销售量较去年同期下降，其中21个县较去年同期下降超过10%，8个县比去年3月下降超过20%。 杜伦姆 （Tuolumne）销售量降幅最大，为39.2%；其次是特哈玛（Tehama）降幅37.5%；西斯邱 (Siskiyou) 和宇巴（Yuba）降幅均为37.0%。有20个县的销售量较去年有所增长，其中普鲁默斯（Plumas）同比增幅最大，为220.0%；莫诺（Mono）增幅为120.0%。

从独立屋的价格中位数来看，旧金山湾区仍然是加州最昂贵地区，房价中位数为138万元；其次是中央海岸的95万元和南加的85万元。 在区域层面，所有主要地区的中位数价格，均较上年同期上涨。旧金山湾区的房价年涨幅最大，较去年同期上涨15.5%，南加州房价上涨11.1％，二者是仅有的两个价格较一年前上涨达到两位数的地区。远北地区（5.6％）、中央谷（5.2％）和中央海岸（3.0％）的中位数价格，也较去年同期有所上涨，但与旧金山、南加相比，增长相对温和。

C.A.R.首席经济学家Jordan Levine指出，随着房贷利率达到2023年11月中旬以来的最高水平，房地产市场难以延续今年前两个月的势头。虽然未来几周的利率上升，可能会阻碍销售，但近几个月的现象表明，当市场消化最新的通膨报告后，可能会看到房地产销售活动的反弹。

根据标准普尔CoreLogic Case Shiller房价指数，美国12月全美房价指数同比上涨5.5%，高于11月的5%。20座大城市房价指数同比上涨6.13%，预期为6%，11月为5.4%。20座大城市季调后房价指数环比上涨0.21%，预期为0.2%，连续第十一个月上涨。

　　标普道琼斯(38867.0781, -105.33, -0.27%)指数商品、房地产和数字资产主管Brian D． Luke在一份声明中指出，12月份的调整后房价达到了历史记录。“回顾过去一年，2023年似乎超过了过去35年的平均年度房价增长率，考虑到全美水平的趋势增长率为4.7%，5.5%的回报表现出坚实、稳健的增长。”

　　分城市来看，圣地亚哥、洛杉矶和底特律的房价增长速度最快，比去年同期分别上涨了8.3%至8.8%。波特兰（俄勒冈州）、达拉斯和丹佛的房价增长最为缓慢，增长率介于0.3%至2.3%之间。

　　经季节调整，11月份与12月份，无论是在全美范围内还是在20个城市指数中，房价均上涨了0.2%。FactSet调查的经济学家预计20个城市指数的月度增长率为0.15%。

　　这一指标落后于其他房价指标，但经济学家们关注它是因为它的方法论减少了房屋规模或类型的影响，并报告了多个指数，包括未经调整和季节调整的数据。频率更高但覆盖范围较窄的数据可以让投资者了解房价的走向。

　　全美房地产经纪人协会测得的现有房屋中位数价格与去年同期相比，1月份增长了5.1%，此前报道称，该行业协会首席经济学家Lawrence Yun表示，这是一年多来房价涨幅首次超过工资涨幅。

　　尽管1月份现有房屋销售价格增长速度是自2022年10月以来最快的，该行业团体上周表示，销售仍然疲软，季节调整后的年销售率低于平均水平的400万套。

　　高价格增长和(5.104, -0.11, -2.03%)相对低的销售量结合起来，表明待售房屋的库存稀缺。据该行业团体称，截至1月底，销售每套房屋需要三个月的时间。房地产经纪人协会的尤恩上周表示，今年春季房价的走势取决于供应情况。

　　新房销售市场展示了供应增加对价格的影响。根据人口普查数据显示，1月份销售量有所增加，按季节调整后的年销售率上升了1.5%，达到了661，000套。按照1月份的销售速度，销售每套新房需要超过八个月的时间。1月份的新房中位数价格为42.07万美元，比2023年1月下降了2.6%。

　　到目前为止，由Redfin跟踪的房价仍然保持强劲。该经纪公司跟踪的大都市地区的中位销售价格在截至2月18日的四周内为36.5万美元，比去年同期上涨约6%。数据显示，市场上新上市的房屋要价略低于40万美元。

2023年年底，南加州橙县、圣贝纳迪诺县、圣地亚哥县和文图拉县等四县的房价追平或打破了之前的房价纪录。据房地产数据公司CoreLogic，在住房价格上涨的同时，销售量跌至有纪录以来的第六低水平。

南加州6县的房价

据12月21日CoreLogic报告，南加州房屋的中位价（即所有交易的中点价格）同比上涨7%，达到74万美元。上个月的销售额下降了4%，为12,416笔交易，这是自2月份以来的最低纪录，在过去24个月中销售额一直在下降。

加州房地产经纪人协会首席经济学家乔丹·莱文（Jordan Levine）认为：“虽然过去几个月的房屋销售疲软，但待售房的供应紧张阻止了房价下跌。”

四个房价破纪录的县中除了橙县外，销售量都在下降；洛杉矶县房价上涨和销量下降均约为7%，；而河滨县房价和销量均略有增加。

橙县房价的中位数上涨14.6%，达到110万美元的历史新高；销量增长3.2%，达成1,815笔交易。

圣贝纳迪诺县房价的中位数上涨12.9%，达到51.95万美元的历史新高，销售量下降1.7%，达成1,857笔交易。

文图拉县房价的中位数涨了7.7%，达到创纪录的82.85万美元；销售额下降8.7%，达成440笔交易。

圣地亚哥房价的中位数上涨10.9%，达到85万美元，与7月份创下的历史新高持平；销售额下降12.6%，交易量为1,982笔。

洛杉矶县房价的中位数上涨7.1%至84万美元，销售额下降7.0%，为3,823笔交易；价格上涨和销量下降都比较高。

河滨县房价的中位数上涨1.6%至55万美元，销量增长1.9%，为2,499笔交易；价格上涨不多，销量略有增加。

销售量年度最低

据南加州新闻集团的预测，2023年南加州的房屋销售总量不太可能超过17万套（年平均销量为27.1万套），是有记录以来销售最清淡的一年。其中新房的交易量比二手房的情况要好。

销售第二清淡的是2008年，CoreLogic统计成交了202,500笔交易，比今年至少多出32,000笔。那一年美国房地产崩盘，数百万人失去了家园。崩盘的主要原因包括次贷危机、高债务水平以及金融部门缺乏监管。

据Redfin公司的数据，南加州今年活跃挂牌房源平均为42,000套，而过去11年的平均活跃房源接近65,000套。

在2022年的基础上，过去6个月的房屋抵押贷款利率继续上涨，平均为7.2%，这不仅令买家望而却步，对卖家也是如此。大多数业主购屋时的贷款利率为4%或更低，因此那些没有紧急出售理由的业主会继续保留当前的房屋和较低的贷款利率。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）预测，2024年的30年固定抵押贷款平均利率将为6.3%，美联储也宣布明年将降息4次，以平息通货膨胀和经济活动的放缓。预计明年的贷款利率下降，有可能会吸引更多买家入场。

Rates on 30-year new purchase loans held firm Wednesday after dropping the previous day to 7.01%—their lowest average in seven months. The 15-year average is also near its cheapest price since May. Many other loan averages were flat or nearly flat Wednesday, though several adjustable-rate averages dropped.

Because rates vary widely across lenders, it’s always smart to shop around for your best mortgage option and compare rates regularly, no matter the type of home loan you’re seeking.

National Averages of Lenders’ Best Rates
Loan Type	New Purchase	Refinance
30-Year Fixed	7.01%	7.62%
FHA 30-Year Fixed	6.85%	6.93%
Jumbo 30-Year Fixed	6.44%	6.44%
15-Year Fixed	6.23%	6.50%
5/6 ARM	7.56%	7.68%

National averages of the lowest rates offered by more than 200 of the country’s top lenders, with a loan-to-value ratio (LTV) of 80%, an applicant with a FICO credit score of 700–760, and no mortgage points.

Today’s Mortgage Rate Averages: New Purchase

After plummeting almost four-tenths of a percentage point last week, 30-year mortgage rates are holding even a bit lower this week. After inching down to 7.01% Tuesday—its lowest mark since May 17—the flagship average held steady Wednesday. Just two months ago, 30-year mortgage rates had climbed to a 23-year peak of 8.45%.

 Compare the Best Mortgage Rates Today (December 2023)

NOTE

Freddie Mac’s Oct. 26 release of weekly mortgage data was historic, indicating that 30-year mortgage rates had climbed to a 7.79% average—the highest level in 23 years. But in the eight weeks since, the Freddie Mac 30-year average has steadily fallen. Today’s newly published average plunged 28 basis points, lowering the average to 6.67%, the lowest mark since June.1

Freddie Mac’s averages differ from those we publish here due to Freddie Mac calculating a weekly average that blends five previous days of rates, which may include loans priced with discount points. In contrast, Investopedia’s averages indicate daily rate movement and only include zero-point loans.

Rates on 15-year new purchase loans also fell dramatically last week—and with a minimal gain of 1 basis point Wednesday, the 15-year average is now 6.23%, just above its lowest level since May 15. In contrast, October saw 15-year rates surge to a 7.59% peak, the highest average since 2000.

Jumbo 30-year rates held steady for a third day Wednesday after moving lower for the two previous days. The jumbo 30-year average is down to 6.44%. its cheapest reading since July. Though daily historical jumbo rates are not available before 2009, it’s estimated that the 7.52% peak in October was the most expensive average for jumbo 30-year loans in more than 20 years.

Wednesday’s biggest new purchase rate movers were the VA 30-year average, which sank 33 basis points, and the 7/6 ad 10/6 ARM averages, which lost 17 and 15 basis points, respectively.

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）的最新报告指出，加州2023年11月的房屋成交量较10月减少7.4%，较2022年11月更少了5.8%，年比月比双减；经季节调整后年化预估数为22万3940笔，为16年来新低。

2008年全年销售量为39.5万。然而，相对于交易量少，售价却不一定低。旧金山等房价过高的都会区已自2022年的高点下滑了10%，但地产平台Zillow的房价指数（Home Value Index）却显示，其他区域的价格变化不大，还因为物件稀少而逐渐升高。

协会的统计显示，二手屋的交易量从2023年初已经下跌25.9%，主因是房贷利率高与房价仍贵。不过尽管成交量下滑，但房价可没掉多少，加州单户住宅的中位数成本下降了2.2%，目前为82.2万元，但仍比一年前高出6.2%。

协会2024年度的会长Melanie Barker 在声明中指出，11月的成交量受限于高利率与供应短缺，但加州房市未来的情形可能好转，特别是联准会（Fed）可能考虑降息。她说，市场利率已经降至四个月以来的新低，加上联准会的消息，买家可能更愿意买房。

目前对于未来房市普遍性的预测正逐渐好转中。本周住房抵押贷款利率，已经随着市场对于明年降息的预期，自上周以来大幅下降，当前小额贷款（72万6200元以下）买房利息最新统计发布，固定30年期抵押贷款利率约为6.375%。

不过专家提醒，如果观望的消费者预期利率会大幅下降，就会被「误导」。尽管利率会往下走，但如果消费者预估未来能再出现超低利率如2%至3%的抵押贷款利率，极有可能会失望。另外，虽然100万美元以上的交易看似不错，但由于抵押贷款利率仍高，每个价位的物件买家需求都在减少中。

根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，简称CAR）最新公布的数据，洛杉矶县单户住宅的房价中位数有史以来首次超过90万元，创历史纪录。

销售数据显示，从8月到9月底，洛县的房价中位数上涨了3.7%，从88万2020元上涨至91万4640元。 这与全州中位数逐月小幅下跌的趋势相反。 根据CAR的数据，上个月加州的平均房价中位数为 84万3340元，低于8月的85万9800元。

不过房价涨却不代表市场热络，因为高利率和高房价双高冲击，房屋销售也持续下滑，这在很大程度上是由于抵押贷款利率过高。CAR表示，9月加州现有单户住宅销量下降5.4%，年减21.5%，这也是销售额连续第四个月下降。

CAR高级副总裁兼首席经济学家Jordan Levine 表示：「随着抵押贷款利率飙升至二十多年来未见的新高，房屋销售正在接受考验，并且可能在未来几个月保持不温不火的状态。由于联准会计划在更长时间内维持较高利率，借贷成本将保持在高位，并且短期内可能不会大幅下降。」

根据政府支持的贷款机构房地美（Freddie Mac）的数据，截至10月18日，30年期固定利率抵押贷款平均利率为 7.57%，比两年前高出四个百分点多。甚至有部分房贷利率超过8%，创2000年来首次。

CAR表示，现在现金买房的买家可能占据一些优势。CAR总裁 Jennifer Branchini 表示：「因为房屋的销售时间越来越长，越来越多的卖家做出让步，高于要价的房屋数量持续减少，而且可供选择的房屋也越来越多。」

加州所有主要地区9月份房屋销量较去年同期均有所减少。从整个州来看，旧金山湾区（S.F. Bay Area）仍然是该州最昂贵的地区，房价中位数为130万元。

加州购屋者每月房贷还款额最近创下平均4332元的历史新高，主因房贷利率飆升及房价高昂；这也造成当地房屋交易活动几近冻结，交易量接近触底。

根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）公布的33年回顾报告和今年6月的独栋屋销售报告，加州6月的房屋交易速度是自1990年代以来排名第20慢，或者可以说是位列最慢的5%之中。

报告指出，加州目前的房屋交易在过去12个月内不但下降了20%，也比过去33年来的每年平均交易量少了34%。回顾历史，加州房市比现在更低迷的时期，只有1990年代初期几个月、2007年到2008年金融危机和新冠疫情早期。

简单而言，造成这个现象的主要原因是：加州的房价贵得离谱。

数据显示，尽管销售疲软，加州6月的中位数房价为83万8260元，在房地产经纪人协会的纪录中排名第六高。事实上，加州房价在过去六个月内上涨了8%，但在过去12个月内下跌了2%，这是因为房市在2022年底时曾一度崩盘。

加州购屋者每月房贷还款额之所以创下新高，进而影响买气，症结在于房贷利率飆升。根据房地美（Freddie Mac）的数据，6月的30年贷款平均利率为6.71%，加州房屋买家若付20%的头期款，平均每月须还款4332元，是自1990年来最高。

房地产经纪人协会表示，加州6月待售屋存量仅能维持2.2个月。数据显示，加州待售屋存量过去一年减少了8%，在整个疫情期间减少了39%，也比过去33年平均5.7个月少了62%。

橙县纪事报报导，洛县与橙县房屋销售量，在12个月内暴跌46%，创下有纪录以来最低的12月。根据CoreLogic数据，这两县房屋销售额总计5772套，比2021年12月开始的12个月减少4833套。

这可说是自1988年以来，销售最慢的12月，与任何一个月相比，房屋销售额第四低。过去12个月的销售额降幅，在35年以来排名第八，也比1988年以来的12月平均销售额低50%。

造成此情况主要原因是经济不稳定，尤其是通膨率飆升和房贷价格上涨，这些因素打击房地产市场。飆升的贷款利率，也使购买力在一年内下降35%。

过去一年中，南加州六县销售额下降47%，至1万2751套，销售价格中间值仅上涨0.7%，至68万6000元。

以洛县来说，过去12个月完成3984套房屋销售，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县过去12个月售出1788套房，一个月内下降2%，一年内下降40%。

在房价上，洛县房屋中位数77万5000元，一个月内下降1.1%，一年内下降3%。这也比2022年4月创下的86万5000元历史新高低了10%。

橙县93万3500元的房屋中位数，一个月内下降2.8%，一年内下降1%。比2022年5月创下105万5000元的高峰值低11%。

更昂贵的贷款利率显然是罪魁祸首。以12月来说，30年贷款平均利率为6.4%，在此之前为3.1%。

根据纪录显示，假设支付20%首期，以洛县房屋中位数77万5000元来说，购屋者房贷增长41%，每月约3862元。一年前房屋中位数为79万9800元，每月支付2733元。

橙县房屋中位数93万3500元，以支付20%头期款来说，购屋者贷款高出45%，达4652元，一年前中位数为93万8200元，购屋者每月支付3204元房贷。

在销售方面，洛县2796笔交易，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县1022交易量，一个月内下降1%，一年内下降47%。

2022年12月洛县房屋中位数83万元，同比下降4%。橙县100万元房屋中位数，一个月下降3%，一年内下降6%。

康斗房屋销售也有所下降。洛县售出894套，一个月内下降2%，一年内下降51%。橙县售出496套，一个月内增长6%，但一年内下降39%。

洛县康斗的中位数61万9500元，一个月内下降3%，一年内下降5%。橙县中位数为72万1000元，一个月内上涨5%，一年内上涨8%。

新屋的销售也差不多。洛县建筑商售出225套，一个月内下降13%，一年内下降36%。橙县售出263套新屋，一个月内下降两成，但一年内上升19% 。

价格方面，洛县新屋中位数92万4250元，一个月内上涨11%，一年内上涨14%。橙县中位数100万元，一个月内下降5%，一年内下降16%。